Аренда жилья в Португалии: что нужно знать

С арендой жилья в Португалии все давно уже непросто. И чем больше сюда нас приезжает, тем сложнее и дороже найти приличную квартиру. Кроме того, в Португалии, с ее стареньким жилым фондом, важно найти жилье, в котором не будут плесневеть стены, не самый низкий энергоэффективный рейтинг и просто не стремный район. Сразу после переезда в новую страну, мы все немного очаровываемся, и самые глупые ошибки как раз совершаются в это время.

Сегодня рассказываем вам, как правильно снять квартиру в Португалии, как не попасть на мошенников, как проверить жилье и сэкономить.

Этот супер полезный материал нам помогли подготовить наши партнеры — специалисты русскоязычного агентства недвижимости Ola Estate.

Почему в Португалии сложно найти жилье

Португалия — привлекательная страна. Природа, климат, по большей части доброжелательные местные, реальная возможность легализоваться. Однако ситуация на местном рынке недвижимости часто становится неприятным сюрпризом для новоприбывших.

Что же не так с рынком недвижимости Португалии?

Спрос превышает предложение. Нового жилья мало — из-за сильной бюрократии и отсутствия выгодных для застройщиков программ реновации строят в Португалии далеко не так много, как диктует спрос. Ситуация постепенно меняется, но так как цикл девелопмента длинный, результат мы увидим не раньше 2026 года.

Дорого. Страна сейчас очень популярна среди эмигрантов. Сюда продолжают ехать иностранцы, арендуя и скупая весь рынок. За последний год 30% сделок с недвижимостью в Большом Лиссабоне (включает в себя столицу и окрестные города) произошло с участием иностранцев. Все это приводит к повышению стоимости недвижимости. Средняя цена за аренду жилья в Лиссабоне сейчас — больше 1700 евро.

Кстати, мы сравнили цены на недвижимости в Португалии, Испании и Италии. С результатами можно ознакомиться здесь ⬇️

Цены на недвижимость в Португалии, Испании и Италии

Мы задумались о покупке недвижимости в Португалии и решили собрать небольшую статистику по динамике стоимости квадратного метра в соседних странах.

Пароль от вайфаяАртём

Цена и качество не всегда соответствуют ожиданиям. В аренде и покупке жилья, независимо от ценового сегмента, часто встречается несоответствие между стоимостью и реальным состоянием недвижимости. Например, в дорогой новой квартире зимой может быть так же холодно, как и в бюджетной в старом доме. Новостройки тоже не отличаются высоким качеством. Так происходит из-за большого процента точечной застройки, когда проект ограничивается одним зданием и его реализует средний по масштабу и качеству застройщик. Крупным компаниям неинтересны мелкие проекты, а согласовать масштабные получается только в отдаленных локациях. Во многом из-за вышеупомянутой бюрократии и непонятных программ реновации.

Конкурс на аренду. Если, несмотря на все, вы нашли подходящую квартиру или дом, не факт, что вам согласятся сдать это жилье. На него могут претендовать несколько десятков человек и вам придется приложить усилия, чтобы выиграть это соревнование.

Для этого понадобятся:

1. Доказательства платежеспособности. Нужно показать владельцам жилья, что у вас есть деньги — предоставить рабочий контракт и выписку со счета. О необходимом пакете документов — ниже.
2. Залоги, депозиты и поручитель. Обычно арендодатель хочет, чтобы у вас был поручитель — человек с португальским паспортом, который согласится взять на себя ваши обязательства, если у вас, например, закончатся деньги. Если поручитель есть, вас попросят заплатить за первый и последний месяц аренды, а также оставить два депозита — каждый в размере платы за один месяц. Депозиты вернут, когда будете съезжать. Или вычтут из них сумму на ремонт, если вы что-то испортите в квартире. Без поручителя, скорее всего, придется заплатить сразу за 4 месяца, иногда больше.
3. Презентация семьи. Это непривычный момент, который многим новоприбывшим кажется странным. Арендаторы в Португалии хорошо защищены законом и выселить их без суда непросто. А еще собственник не имеет права приходить к вам с проверками. Поэтому владельцам квартиры важно выбрать надежных и приятных людей. Доказательств платежеспособности недостаточно. Чтобы понравиться собственникам, нужно подготовить рассказ о себе с фотографиями.

Какие потребуются документы для аренды

В Португалии документы потенциального арендатора очень важны. Есть случаи, когда люди были готовы заплатить за год вперед, но им отказали в пользу кандидата, который предложил всего три месяца аванса. Причина такого решения — документы последнего показались собственнику более надежными.

Почему владельцам так важны ваши документы?

Как уже говорилось, закон хорошо защищает арендатора — процедура выселения долгая и плохо работает. Этим пользуются недобросовестные люди, которые перестают платить после заключения договора. Собственники очень опасаются нарваться на таких жильцов, поэтому предпочитают арендаторов с документами, подтверждающими доход и платежеспособность.

В идеальном пакете документов найдутся:

• NIF — налоговый номер.
• Рабочий контракт в любой стране с указанием зарплаты.
• Выписка со счета в банке (португальский банк — преимущество).
• IRS — налоговая отчетность за прошлый год в Португалии.
• Поручитель — резидент Португалии с вышеперечисленным комплектом документов.

На этом месте кому-то может показаться, что снять жилье в Португалии невыполнимая задача. Однако это не так.

Без чего можно обойтись:

Первый пункт — обязательный. По закону без NIF нельзя арендовать недвижимость в стране. Бывают редкие исключения, когда арендаторам идут навстречу и оставляют пустое место в договоре, чтобы позже вписать налоговый номер. Так бывает довольно редко и рассчитывать на это не стоит. К счастью, сделать налоговый номер не очень сложная задача.

Второй и третий пункты —  крайне желательные. От них напрямую зависят условия, на которых получится арендовать жилье. Рабочий контракт показывает доход в месяц. Считается, что он должен превышать стоимость аренды в три раза. ИП и самозанятость тоже подойдут. Выписка со счета в банке демонстрирует состоятельность арендатора. Желательно, чтобы сумма в ней превышала размер полугодовой аренды.

Четвертый и пятый пункты — желательные, но их сложнее всего реализовать. В IRS отражаются доходы за последний год, а поручитель берет на себя обязательства платить по договору аренды, если у вас закончатся деньги.

Что делать, если у вас нет полного пакета документов?

Вы можете предложить дополнительный аванс или депозит — сверх того, что хотят собственники, а также понравиться хозяевам жилья.

Сколько потребуется денег на аренду квартиры в Португалии

Рынок недвижимости Португалии переживает сумасшедший наплыв арендаторов из разных стран. Новое жилье строится слишком медленно и не успевает покрывать потребности переезжающих. Спрос превышает предложение и в Лиссабоне, и в Порту, и в Алгарве.

В такой ситуации арендаторы стараются повысить свои шансы на квартиру — предлагают заплатить сразу за несколько месяцев вперед. Когда так делают несколько потенциальных жильцов, это превращается в своеобразный аукцион. К сожалению, в последнее время он стал нормой.

Минимальные условия для аренды

Два аванса — платежи за первый и последний месяц проживания. И один депозит, который равен одной арендной ставке. Его вернут, когда вы съедете. Из него же собственники могут вычесть деньги на ремонт, если вы что-то испортите в квартире.

Кроме того, вы могли слышать, что в Португалии на законодательном уровне запрещено требовать больше трех авансов и двух депозитов. Требовать, да. Но никто не запрещает потенциальным арендаторам самим предлагать больше, чтобы обойти конкурентов.

Предоплата за 12 месяцев и пять депозитов — не такой уж и редкий случай. Но даже это не гарантирует, что собственник выберет вас. Так же как с двумя авансами и двумя депозитами есть шанс получить квартиру.

Что влияет на количество авансов и депозитов?

Во-первых, спрос на конкретную жилплощадь. Формула простая: чем дешевле квартира, тем выше спрос. На квартиру за 1000 евро в Лиссабоне за несколько часов наберется больше 10 визитов. Среди предложений будут шесть авансов и два депозита и выше. На квартиры за 2000 евро спрос немного ниже, достаточно предложить четыре аванса и два депозита. В квартиру за 3000 евро есть шанс заехать стандартных условиях. Бывает, что за квартиру просят меньше рыночной стоимости. Тогда независимо от цены за нее могут предлагать много платежей вперед.

Во-вторых, опять же документы. С ними действует простое правило: чем хуже документы, тем лучше должно быть предложение. И наоборот. Например, для квартиры, выставленной за 1200 евро, будут абсолютно конкурентны два предложения:

• Гражданин РФ, рабочий контракт с российской компанией. Условия аренды: 1300 в месяц, 2 депозита и 6 авансов.
• Гражданин Португалии, с IRS (налоговой декларацией), поручителем и контрактом с португальской компанией. Условия аренды: 1200 в месяц, 2 депозита, 2 аванса.

Таким образом, условия, на которых получится арендовать квартиру, зависят от спроса на нее и вашего финансового предложения, а также от надежности ваших документов в глазах собственника.

На что смотреть во время осмотра жилья в Португалии

Обычно в Португалии квартиры показывают риелторы со стороны собственников. Они приглашают тех, кто откликнулся на объявление в интернете, назначают сразу много показов и в конце собирают коммерческие предложения от потенциальных арендаторов. Собственник принимает решение на основе того, кто больше предложил, выглядит надежнее и произвел приятное впечатление.

На что обращать внимание?

1. Неприятные запахи, плесень и т.д. В Португалии это частая проблема из-за высокой влажности. Если в квартире с самого начала то тут, то там видно плесень, мы не советуем рассматривать такой вариант. Так как окончательно искоренить её практически невозможно.
2. Скрытые дефекты и повреждения. Бывает, что подтёки на стене или заплесневелые углы собственник просто закрашивает белой краской. Видите «подкрас» — это повод насторожиться и задать вопросы.
3. Признаки присутствия клопов, тараканов, грызунов и другой живности. Именно такое соседство могло стать причиной переезда текущих арендаторов.
4. Количество света в квартире. В Португалии даже зимой солнце отлично греет — в солнечной квартире будет суше и теплее. Летом это может стать недостатком. Поможет кондиционер, солнцезащитная плёнка на стёклах, плотные шторы или жалюзи.
5. Кондиционер и отопление. В квартире мало солнца — зимой в ней будет холодно. Если изначально её нечем греть, вам придётся решать этот вопрос самостоятельно. Например, покупать обогреватели.
6. Способ нагрева воды. Водонагреватель может быть двух видов: проточный (газовый) и накопительный (как правило, электрический). Проточный экономичнее и будет стабильно давать горячую воду. Накопительный дороже, а вода может неожиданно заканчиваться, например, если вся семья решит сходит в душ друг за другом.
7. Внешняя и внутренняя шумоизоляция. Дома в Португалии нередко строят из дешевых материалов, которые плохо удерживают тепло и звук. Если рядом шумная дорога или железнодорожные пути, закройте окна и прислушайтесь. Со стенами и перекрытиями могут быть те же проблемы. Попробуйте оценить, насколько всё хорошо или плохо, чтобы потом не конфликтовать с соседями из-за шума.
8. Техника на кухне. Обычно её предоставляет собственник недвижимости, но набор в разных квартирах может сильно отличаться. Если вам важна, например, посудомойка, не забудьте это уточнить.

Как уберечься от мошенников при аренде жилья в Португалии

Есть несколько способов, которыми пользуются недобросовестные люди:

Сдача чужой квартиры. Модель простая: мошенник снимает квартиру, например, на AirBnb, после чего размещает ее как частное лицо на OLX или Idealista по привлекательной цене. Затем сдает ее параллельно разным арендаторам и берет с них предоплату за несколько месяцев вперед. Чтобы избежать такого, при аренде у частного лица проверяйте документы, подтверждающие собственность. Если снимаете через проверенное агентство, этого можно не делать — документы проверит риелтор.

Квартира сдается ниже рыночной стоимости. Будьте бдительны при просмотре и задавайте вопросы. При нынешней ситуации на рынке у низкой цены всегда есть объяснение.

Не торопитесь. Мошенники стараются провернуть все как можно быстрее. Они не будут тратить время на изучение ваших документов и собирать другие предложения от потенциальных арендаторов. Вы сразу получите одобрение. Они будут подгонять вас как можно скорее произвести оплату.

Предоплата до просмотра. Мошенники берут красивые фотографии из интернета и по заниженной цене выставляют квартиру, которой не существует. Цель — любыми способами получить предоплату. По телефону вам сразу скажут, что квартиру хотят посмотреть очень много человек и необходимо отправить небольшой аванс, чтобы забронировать визит. После чего, разумеется, пропадут и перестанут отвечать. Поэтому здесь совет прост: никогда не отправляйте деньги до просмотра квартиры.

Обращайте внимание на само объявление. Что должно насторожить: фотографий мало или они плохого качества. Нет нормального описания. Вас убеждают, что класс энергоэффективности квартиры A+.  В контактах — частное лицо, а при звонке вы попадаете на мелодию.

Кстати, про энергоэффективность можно почитать здесь ⬇️

Жизнь в Португалии: как устроить свой быт

Простые ответы на все ваши вопросы о жизни в Португалии. Узнайте, как сортировать мусор, не замерзнуть зимой в квартире, не пропустить доставку.

Пароль от вайфаяАлексей Миневич

Как хитрят собственники

Здесь речь идет не столько о мошенничестве, сколько о желании  скрыть явные недостатки жилья. Например:

Плесень и сырость. Собственник делает минимальный косметический ремонт, чтобы дефекты не были заметны.

Шумное место. Показы назначают на  воскресенье или понедельник, когда закрыты соседние бары и кафе.

Насекомые и другие вредители. Иногда жильцы съезжают, так как не могут  с ними справиться. Собственник всё знает, но игнорирует проблему и сдает квартиру заново.

Часто задаваемые вопросы

Кстати, о том, как сэкономить на жизни в Португалии, мы рассказывали здесь.